有一句话,规划科学是最大的效益,规划失误是最大的浪费,规划折腾是最大的忌讳。做休闲农业和乡村旅游,也是如此。见识或听闻过不少案例的成败得失,谷风献上一句提醒:对新农人而言,最大的浪费就是无规划的,最高效的就是顶层设计的投入。
规划和顶层设计是什么关系?顶层设计强调方向和大局。规划强调计划和实施执行。打个比方,如果说,顶层设计是罗盘指南针,规划就是路线图——园区建设和运营的路线图。
新农人要有以终为始的理念。即一切行为,都是为了建成后的运营,应先规划好如何运营,再想怎么建设。
在休闲农业和乡村旅业,除了各级各地政府所做的旅游发展规划外,一般指项目规划。需要做规划的,主要有3种人:
规划一般分为总体规划,详细规划(控制性详细规划、修建性详细规划),当然,并非所有的项目都需要区分总规和详规,可以合在一起来做。
规划在开发过程中处于承上启下的枢纽地位:能把项目园区的出发点和战略谋划、包括市场定位、资源、主题和服务功能,落实到可执行、可实施、可操作的建设和开发运营蓝图,包括具体产品和体验项目。在这个过程中——
大到:对休闲农业和乡村旅游园区资源进行科学评价,确定园区的定位、性质和主题;旅游容量;交通环境;建设规模;土地利用;功能分区的设置;产业类别的甄选;交通系统、景观系统、绿地系统等基础设施、服务设施和附属设施的总体布局;以及总体分析等。
具体到:景观景点的设计、水电路网的布置、建筑高度、园区风貌、开发的程序、环境生态的保护以及组织保障措施等方面,小到园区的入口怎么做、建设和重点项目等的实施步骤,都能在规划方案中得以体现。
1、在园区的规模、空间和格局上,根据土地的性质和面积,地形地貌,帮你有针对性地做出功能划分,以及建设规划,凸显园区的主题、焦点和风貌;
2、保障建设不违规:在国家越来越重视土地合规的情况下,规划能帮你预先规避土地违法违规。
3、分析项目地的综合因素,立足当地市场和园区资源,包括地理、风土和人文特点,发掘可以吸引游客的特色资源。
4、商业模式的落地:安排好项目布局,打造和设计哪些主营产品,怎样延展你的产业链......
5、列出建设中的关键节点,比如大门、广场、厕所停车场、接待中心......
6、更深入的修建性详细规划,甚至能帮你把一个个的项目,一座座的景观和建筑用3D画出来。比如,入口和大门,游客接待中心到底高多少、宽多少,具体什么风格什么样子?
总之,规划就是顶层设计的体现和实施蓝图,是打开休闲农业运营之门的钥匙。规划这一步完成得好,后期的工作就能顺畅铺开甚至事半功倍,游刃有余,以免开建后手忙脚乱,按下葫芦起了瓢,避免很多重复建设和推倒重来。
可惜的是,一些自以为是的经营者和者,在规划之初,往往容易陷入以下7大误区中,结果只会是浪费人力、物力、财力!这种现象在业界往往比较普遍。
这就是典型的过犹不及的问题。一是不做规划,盲人骑瞎马,走到哪算哪;二是项目上马时,找一些没有经过市场实战的所谓“专家”做规划。
不少返乡从事休闲农业开发的工商资本和企业主,愿意花几百万、几千万的资金去做农庄建设和投入,却不愿意花几十万的规划费去请好的专家,图省钱花一两万元甚至更少做个规划,糊弄自己,糊弄他人。当浪费了几百万,上千万资金,最后留下一个烂摊子不可收场,举步维艰时,才想起寻找懂农业的专业团队做规划,徒留一番追悔。
“要舍得在设计上花钱。我现在非常后悔的是,我当时没有找一个设计师帮我。我在全国看了太多的农庄,都像我这样小聪明的很多,很多后悔。所以,我讲,各位,要舍得在设计上花钱!拆拆建建的钱远远大于设计上花的钱。而且,一定比你做开云 开云体育平台的专业。我在这方面花了几百万冤枉钱。”——国家4A级旅游景区、安徽蚌埠禾泉农庄董事长蒋保安如是说。
在一系列前车之鉴的提醒下,不少庄主已经认识到规划的重要性。没有规划就上手的情况已经大大减少。接下来,就要防止出现后一种现象:纸上谈兵,空头理论家做规划。
另一方面,而我们有些人则迷信大牌机构、洋机构,难免空头理论家的忽悠。空头理论家做规划,往往从城市规划、园林规划、市政规划的象牙塔中跨界而来,没有参与过农庄的具体运营,不懂运营,不懂游客心理,不懂市场运行的法则,对农业农村农民知之甚少,对休闲农业的产业状况、消费者特性也不大了解。缺乏种植、养殖、农产品加工、营销市场经营、经营管理、旅游和游客心理的基本知识,缺乏相关经验。——很多时候,他们只是以场地来规划项目,只是按规矩在做事,比如主干道该多宽,消防甬道要注意哪些规范等。或者是考虑美观、养眼即可,不用考虑收益和赢利点,更没有产业布局。往往导致规划出来的东西变成了挂在墙上的景观设计图,“规划规划,墙上挂挂”,导致浪费资金或项目无法落地,变成假、大、空。
不少人不了解当地的用地整体规划,就做自己的园区规划,往往建完就成了违法占地。所以,哪怕你不请专业规划机构,所建的园区,也一定不能违反当地的总体规划。
过来人提醒:做规划前的第一步,得去当地县区市的自然资源部门的规划科室去咨询,了解当地县区市的《土地利用现状图》和《土地利用总体规划图》(一般乡镇的国土所,就可以看到),以符合当地的土地利用总体规划(土地用途和土地使用条件),以及土地利用年度计划。以免所作的规划与之相违背,建完了变成违法用地。也要注意当地的地形地貌,要根据地形地貌等实际情况来规划。不要碰生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界三条控制线(包括森林保护区、水产养殖区、水源地保护区、风景名胜等各个保护区红线等)。
随着国家的机构改革、“多规合一”等一系列部署的推进,不少地区新农人以后就只会面对“国土空间规划”一张图了,这样会更加便利。
有的企业,不是面向市场、资源和资金来做规划,而是图政府所好、图自己所好来做规划。
目前许多农庄项目看上去有规划设计,但是项目都是假、大、空,与市场或实际经营严重脱节,根本无法实施、或者实施即死,造成巨大浪费,此类案例很多。究其原因,往往是奔着地方政府要补贴去的,所以一味投领导之所好,容易造成好看,形象工程太多,有公益没收益,只有“美丽”,没有效益,华而不实。
还要避免图自己之所好。者由于不懂行,凭个人的主观想法,投巨资修建所谓“景观”,经营后才发现有30%-60%的项目在经营中没有效益,造成资金浪费大,生产力差,者的资金损失很大,实在可惜。
不少庄主盲目求多,认为项目越多,客户越多。为了求“多”求“大”,往往盲目生搬硬套,盲目模仿别的地方看着好的旅游项目,看上顺眼的就原样照抄,规划出的蓝图面面俱到,以为这就能引来游客,发展壮大。
然而,现实却事与愿违,大量建成的休闲农庄却没有达到预想效果。面面俱到,园区变成了“万花筒”、大杂烩,没有特色,没有因地制宜,有时甚至自己都看着别扭。
每一个地方都有独特的DNA,都有与其他地方不同的东西,地形地势不一样,人文风情不一样,自然环境也不一样,盲目复制是万万要不得的。
有专家曾经比较过大陆和台湾休闲农旅的特点:大陆是硬件做得扎实,软件普遍较落后;台湾是软件作得扎实,硬件做的不够。有些农庄规模不小,基础设施也很完善,就是少了那么一点味。一是缺少文化味,二是缺少乡土味,三是缺少情趣,甚至有些还缺乏“人情味”。
只有景观,没有产业,这是国内不少园区的通病。光是好看,不知道该怎么挣钱。
出现这种状况,跟迷信大机构、洋机构有关:主攻城市规划的,把城市小区规划模板搬到乡村来;主攻园林绿化的,把市政园林模板植入农业生产田园上来;不分南北差异,不分山区平原,不分水产种植;不分景观与产业的融合。有些大牌机构花费数十万的规划编制方案,基本上没有看到一张原创图,全是意境图配文字的套话,开云 开云体育官网显得很“高端大气上档次”。实质上却是不接地气,水土不服,中看不中用。
休闲农业和乡村旅游园区不能单纯当成旅游景区来规划,一定要思考产业的问题,要有自己的主导产业(最好是发展特色产业,对当地农民致富增收有带动力的产业),有特色的主导产品,然后,围绕产品进行一二三产融合的布局。
不懂因地制宜,大动土方,破坏生态。有些农庄为了造景做出所谓的大创意,在建设时,挖山、毁林、推岭、挖塘,跟原来面貌反差越大越“成功”,“彻底整容式”大变,环保风险大,风险大。
首先是同质化:缺魂,缺主题、缺焦点。主题特色没体现、实施过程中定位与主题不清晰,体验项目同质化,直接导致项目不聚人气,留不住人、不盈利。
第三是缺整合、缺衔接、缺循环。在规划和选择项目忽略了项目之间的关联性,没有形成项目、产业、产品、分区之间的循环利用,没有形成产业链条,造成经营成本高、竞争力低、效益差。
在做总体规划之前,先要进行系统的现场实地调查分析,如场地的地理位置、地形地貌、气候、土地资源、水资源、植被、经济建设、市场、历史人文等。在此基础上,结合市场、资源和产品的分析,明白自己的市场定位。
园区的规划设计、分区、建设,都要考虑到定位和主题,考虑到客户的需求和体验,以实现和强化主题,加强而非减弱特色。
这里的资源是广义的表述,不仅仅是现有的已存资源。资源是可以创造的,利用现存资源可以创造什么资源是最重要的。新农人要根据自己所具备的优势、根据主题选择资源,创造资源。
首先要知道12种业态:吃(餐饮)、住(宾馆住宿)、行(交通)、游(景观旅游)、购(旅游商品)、娱(娱乐休闲),商(商务旅游),养(养生旅游),学(研学旅游),采(采摘)、耕(农耕种养)、加工(农产品加工)。新农人可以根据自己主题和资源优势,从12种业态中,优选要素打造项目和产品。
在园区的规模、空间和格局上,根据土地的性质和面积,地形地貌,有针对性地做出功能划分,以及建设规划,凸显园区的主题、焦点和风貌。
通常园区会分为接待区、采摘区、开心农场区、养殖区、亲子区、住宿区、餐饮区等。譬如,休闲娱乐、科技示范、会议培训、餐饮购物等人流量较大的版块,要相对集中,构成农庄的核心区;果蔬种植、苗木种植、养殖等生产版块,分布在核心区的外围;与采摘体验活动挂钩的生产区域,要“向心分布”,布局在紧挨着核心区的位置;加工仓储、后勤等,布局在农庄的一角,距离次出入口较近为佳。
环线结构有利于增加园区内部的空间感受,加强各个功能区块的联系;对于面积较小的农庄,还起到以曲代直、扩大游览空间的效果。
轴线结构又称枝状结构,适用于沟谷地形,道路结构相对单一,联动项目设置距离需要相对较近,项目各功能区主要分布在中轴线或其对称于两侧(带状)。
在避免大拆大建并利用现有资源结构的同时,能丰富布局结构,弥补其短板。如:现状道路为中心路时,可通过环线型项目设置对其改良柔化,组成轴线布局与环线、放射型发散模式
以主题功能区和服务区为中心,各辅助功能区分散于外围 (小而精),呈圈层扩张式。以大主题功能区为核心向外环射,一层层向外扩张。
根据项目布局和功能分区,设计好相应的配套设施、灌溉水,给水排水、道路、电力、交通、智慧开云 开云体育平台园区、广播音乐、通暖通气、停车位,监控消防、场地平整、垃圾回收、园区三通一平等基础性设施。从主题定位开始,规划景观打造、装修装饰的颜色风格,还有灯光、家具和桌椅等配套设施等,以及相应的项目设施。
主要包括拿地成本,规划基建成本,人工成本,项目设计运营成本,一产种养成本,营销成本,其他隐性成本(包括日常维护费用和闲置成本)等。
通常可以考虑门票、单项体验项目收费、套餐收费、餐饮、采摘、农产品销售及电商、伴手礼,还有会员费和场地费等。
一定要考虑,核心竞争力如何形成为可盈利的主导产品,比如,一桌什么样的好菜,一晚美宿,一套什么样的土特产? 营收来源重点放在饮食、住宿、游览、娱乐、购物的哪些方面?最好能以主业的主导产品为核心,拓展一二三产项目,用主题串起来,成为一串珍珠,进而转化成可持续的产业链。
要从游客角度出发,规划路线和空间设计,空间不连续,活动不紧凑,会降低游客体验。举个反面的例子:在几年前,玉米迷宫各地走红之际,有人曾经试着做一个数百亩以上的玉米迷宫。大家想过没有,数百亩的迷宫,游客能转出来么?
再比如:冬春季北方的农庄只有温室大棚里有可以采摘的蔬果,但是有的庄主把温室大棚建在了农庄的最北边,中间是露地,而农庄的大门在南边,主要活动区域也在南半部分,游客亲子活动结束后想去采摘点蔬果,横跨整个园子才能到。
计算效益与成本,大有好处。要了解和把握思路、项目选择、市场行情、经营成本、资金分配和风险有效控制等;注重规划项目的关联性,开云 开云体育官网资源循环利用、节省成本。
有业内说法,有60%以上的生态农庄在建设过程中,做着做着,发现资金量不足以支撑项目的建设,最终导致资金链断裂或形成烂尾农庄的严重后果,其实隐患往往在规划时就埋下了。整体规划、阶段发展。园区建设是一个长期的过程,按照整体布局方案,分步实施、滚动发展,最终实现园区的建设目标。当然,前期的整体格局,主要道路和水电管网等基础设施最好要一次性建好。
停车场:停车场设计合理可以减少农场的杂乱感。要注意提供足够的停车位,保证进出的道路是双车道~~
厕所:厕所代表农场的另一个脸面,千万不要因为这几平米地方的脏乱差,而给客户体验留下不可磨灭的硬伤。反之,厕所设计如果能做到简明干净,甚至在此基础上出彩,会给消费者留下深刻的印象,甚至提供一种温馨感。
接待中心:接待中心的重要性不言而喻,来了重要客人,乱七八糟的接待中心,客人会留下什么印象?不少园区接待中心往往也是迎宾中心,游客服务区,可以大气,也可以精致,不管怎么样,都应该干净整洁。比如迎宾台、迎宾长廊、迎宾植物、特色景观、休息椅、导游图等,不要出现生活垃圾、生产工具、活鸡、活鸭等畜禽动物等。
规划一般分为总体规划,详细规划(控制性详细规划、修建性详细规划),当然,并非所有的项目都要区分总规和详规,可以根据要求,合在一起来做。
考虑到专业性,规划工作通常由专业的休闲农旅规划机构来进行。下面以某规划设计研究院为例,为大家介绍一下项目规划的签约合作程序(招投标案例除外),供大家参考:
4、 组织规划设计的专家团入驻园区,结合规划设计任务书及大纲,进行全面的实地调查(通常安排5人左右,时长3-7天)。在签约后1周内进行。
6、 根据项目方反馈意见,进行初稿的调整和修改。同时视需要相机安排补充考察;
7、 终稿,提供完整的规划成果,包括区域面积、土地利用、空间布局、园区风貌、交通走向、基础设施、项目设置、专题活动、分阶段实施以及基于上述情况的估算等的规划设计文本、图件和说明书,还包括落实的“十个一”宝典。修改和审定后,过评审会。
休闲农业和乡村旅游,做得好的园区都有自己的脾气秉性。定位不同、地域和区域位置不同、资源禀赋不同、历史人文不同、民俗文化不同,各个企业的处境不同、底蕴不一样,具体的运营模式也就不相开云 开云体育平台同。规划要依托自身的农业和旅游资源,按照用户需求来进行,打造出自身独特亮点和特色,项目设置要量身定做,不可盲目照搬照抄。
先有策划(顶层设计),再有规划。无论策划还是规划,都要始终不忘:经营,经营,还是经营,千万不要为了做规划而做规划!(源自《休闲农业和乡村旅游小白入门》一书,谷风出品)