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开云体育 开云平台四、休闲农业和乡村旅游小白选址入门:选址位置决定“钱”途:怎么正确少走弯路? 作者:小编    发布时间:2023-09-09

  为什么说选址是休闲农业的命门?服务业与制造业不同,选址事关成败。最典型的就是麦当劳和肯德基的选址。做休闲农业和乡村旅游,选址在重要性上,比麦当劳肯德基有过之而无不及,很大程度上决定了休闲农业项目的成败,所以有命门一说:

  对很多项目而言,选址,在很大程度上决定了项目的成败。选址的背后,意味着很多要素:市场、交通、资源、规划、成本......仅以距离为例,农庄选址的位置和客户之间的距离,决定客户到你这里的交通成本;也决定了你的营销成本。如果周边有人流量大的景区、聚集场所,有几万人甚至几十万人环绕,就会大大降低获客成本。——反之,辛辛苦苦成百上千万甚至更多,结果却因为选址出问题导致失败的例子屡见不鲜。很多庄主一掷万金流转土地,引进各种设备,项目建设轰轰烈烈,结果开园之后,不见人气,很可能就是在选址上出了问题。

  有位过来人庄主,因为华中地区的地方政府招商引资地价很便宜,一年50元一亩的地价租金,一圈3000亩地。数百万后,经营出现困难,请专家去诊断后发现,交通极为不便,离一线个多小时。最后建议,做旅游从大都市引客户来实在不可行,只能做特色农业为主了,在运营中额外多走了一些弯路。

  另一方面,市面上做得好的标志性休闲农业和乡村旅游项目,如“原乡里水泉031”、金山岭唐乡,都在选址上要花费数月、半年乃至更长的时间,并且有自己的选址标准和方法,也有些选址的基本规律不能违反。接下来我们会一一谈到。

  选址是为了经营。所以,我们就要考虑,游客是否选择到园区来,园区经营是否有前途,体现到选址上,主要会受哪些方面的影响?

  1、会受市场的影响。市场越大,都市人口越多,需求量越大。所以,只要是大都市的周边,所对应的城区市场是人口涌入区,在大的市场需求面前,休闲农业的产业、农庄就有希望。

  2、会受距离和交通的影响。我们说过,游客出游目的地的选择受到“距离衰减规律”的影响:“距离衰减规律”是指农庄距离与旅游者数量之间存在反比关系。通常,农庄距离城市越近,游客出游率就会越高,游客流量也就越大;反过来也是如此。

  3、会受资源条件的影响。资源包括自然山水等硬资源和人文环境软资源。资源越具特色,含金量越高。环境越好,自然条件越佳,人文环境越好越丰富,意味着更容易受到游客青睐。

  4、会受政策规划、游客心理等其他因素的影响。比如,曾经有个农庄,刚开始建成营业时生意不错,过了一年多,当地政府在离农庄不到一公里的地方建了个火葬场,从此生意一落千丈!所以选之前,要看一看政府的规划,一定要远离火葬场、公墓、核电站等对人心理有负面影响的地方,以免得当时没有、几年以后又建了,让自己后悔莫及。

  选址是一门学问,需要全方位的考量与把控。转型做休闲农业,既然选址很大程度上决定了休闲农业项目的成败,在选址方面,一定要做足功课,选址前多方学习听取建议,谋定而后动,千万不可贸然行动!所谓欲速则不达。要避免以下所提几大误区。

  1、首先是霸王硬上弓,无址可选也要选,最终造成休闲农庄经营发展不理想。其实这也难怪:因为土地并不像普通商品,有充分的选择空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,让你别无其他选择。还有,如果因为情怀或熟悉原因选址家乡,家乡土地资源是有限的,选择也是有限的。

  打个比方,到商场买东西,男人和女人不同:男人和女人都会因为要用到某样东西去商场购物。但许多女人会在不需要买东西时,单纯因打折或促销而去购物,男人则很少。那么,有志休闲农业的老板们,你们愿意做哪种?男人还是女人?

  据了解,如今搞休闲农业开发项目的企业家,往往都是在其他领域有了原始资本后,或为情所系,或为利所牵,转战休闲农业领域,尤其是前几年的休闲农业风口期,越来越多的工商资本、高薪白领人士都纷纷跨界涌入休闲农业和乡村旅游之中。

  休闲农业近年来成为热点,或许许多人对此并没有很深的了解。许多老板拿地心切,在没有做好充分的谋划前,为了拔得头筹,就匆忙决定,先拿下再说,到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何,恐怕只能听天由命了,或许起初看上去是一块肥肉,拿到手后就成了烫手山芋。

  选址,关键在“选”。选址,其实是一个比较的过程,有比较才能有鉴别。不同地区独特的自然山水环境、农业产品、人文体验、文化风俗等,对城市休闲销费者都会有不同程度的吸引力。

  什么样的地方才符合发展休闲农业的条件呢?我们讲过,休闲农业和乡村旅游,对外看市场,对内看资源,周边看同行。选址,就是围绕这几个条件来选择和比较。

  市场包括3点:市场需求量情况,市场供应量情况以及和市场的距离。市场条件决定着项目的开发价值、规模和可行性。

  休闲农业的生产在乡村,但客户主要在城市。周边市场大,人流量越高,越富裕,需求量越Kaiyun 开云大。考虑到人流过来,选址不能距市场和消费客户太远。所以选址,首要的是距离和时间。交通越方便越接近市场,就越有利于项目的生存发展。

  A 大城市周边。做休闲农业最火的地方基本是在一二线城市周边,城市越大,市场越大,这个不难理解,毕竟,市场在那摆着呢!搞休闲农业的人都知道,休闲农庄或田园综合体里面那些最赚钱的项目一定是服务城里人的,特别是城市白领中高端消费者。

  为什么北京、上海、广州深圳的休闲农业和乡村旅游发展如日中天,优秀案例新模式层出不穷?有多大水,养多大鱼。不是因为它们附近的农业山水是最好的(远非如此),而是其所处城市消费市场是国内最大和最成熟的。

  按通常业界公认的观点,北上广深一线公里之内)。其他大城市周边1小时,正好在城市有车一族的周末消费半径以内。方便城里人、尤其是妇女儿童过来消费。(如上所述,即使是北上广深一线公里;三四线城镇以下,谷风通常建议选择在距离城镇15公里范围内,15-30分钟车程以内交通便利的区域。)

  交通状况包括:与城市的距离;道路情况如何,高速、国道、省道还是乡村路;沿途是否有其它景区等因素。通常,休闲农业项目选址应选离城市、旅游景区较近且公路交通便利之处。如原农业部休闲农业处邵建成处长在农学谷商学院课堂上所说,所谓在“离城市不远不近的地方,体验一下不重不轻的农活,品尝一桌不咸不淡的饭菜。”

  当然,这个问题也要辩证地看。选址也跟你定位休闲农庄的类型有关,如果是周末亲子休闲的,那就近些。如果是定位养生养老中医药健康的,那就不妨远点。如果定位主要面向无车的学生群体,就得考虑附近有无公交线路了。另外,如果有良好的生态景观环境、新颖的旅游项目和完善的旅游配套设施作为基础,离城市稍远的景区边缘的休闲型观光农业也能吸引游客。

  乡土文化除了古镇、 旧居、 古迹、遗址等硬件外,还主要表现在地方戏、民风民俗、故事、服装、诗歌、饮食、民歌,以及农耕文化、手工艺术等软性文化;如果有一定的历史积淀,有独特的民风民俗,尤其是能体现当地地域、人文特色的历史遗址、文化民俗、餐饮、手工技艺、少数民族的歌舞表演、农耕习俗、节庆典礼等,都有较高的挖掘潜力。不少好的休闲农业和乡村旅游项目,都懂得大力发掘当地的传统文化和历史优势。而且,以文化传承作为项目特色,往往是无可替代的!

  当然,资源未必一定是绿水青山,特殊条件下,沙漠戈壁,有时候也能称为特色资源。比如国内闻名的宁夏镇北堡,卖的就是荒凉。所以,只要有特色山水、风光、民俗、特产等让消费者眼动、耳动、口动、心动等任何称得上特色的元素;资源越具特色,含金量越高。

  一是尽量是丘陵荒地,少占良田,不与国家有关土地政策相冲突,节省征地费用。最好有山有水,地形有跌宕起伏,不要是一马平川。山清水秀、有山有水有点田的地方是最好的。注意生态林不能乱动,基本农田不能做建设用地。山地不能太陡,最好在30度以下。太陡土地建设工程量太大,建设成本高,后期也存在不安全因素。

  安全首先是人的安全,包括员工和客户安全。许多好的休闲农庄往往位于山区,复杂的地形可为农庄制造更多天然的景观,然而另一方面,部分地理优势如依山傍水、临湖绿树等也将成为安全隐患,就要考虑到自然因素和地质灾害的问题。同时,安全性也包括农庄内种养产品的安全性,如污染、自然灾害、排水的问题,都要考虑到。浙江某有机农场地处山脚平地,由于最初考虑不周全,没有做排水系统,所以经历一次山洪暴发之后,农庄的鸡几乎全被淹死了。在农庄种养过程中,都容易碰到黄鼠狼偷农庄饲养Kaiyun 开云家禽的问题,如果解决不好,也让人头疼。

  安全有时还和园区的封闭性联系在一起。比如曾经的北京知名农庄三生万物有机农场,是一座占地33亩的自循环家庭农场,位于北京西北六环外,属昌平区马池口镇,由节气工坊、四季民宿、酵素农园组成。初期的三生万物运营维艰,合伙人张文贺是清华大学建筑系毕业,曾经做过多年设计,应姐姐邀请成为合作人之后调整规划的第一件事,就是Kaiyun 开云改了入口,创造了一个无机动车的环境,机动车不能再像以往那样直接开进园子。废掉了园子里面所有的硬制地面,不再承担交通功能。这样做的效果是孩子们进去可以尽情撒丫子跑,创造了一个封闭安全的空间,深受家长好评。

  百闻不如一见,十见不如小住。建议在所中意的休闲农庄备选地小住一两个月,了解、体验当地的山水环境,村俗民风,包括附近是否有同行,以及他们的状况,然后再决策,这样能从源头上避免很多问题。

  选址之后,就是做顶层设计和签约流转拿地了。程序上介绍一个小技巧:对具备一定规模和实力、有条件的休闲农业人来讲,选址时最好是自上而下的介绍和自下而上的考察相结合。拿地上最好是从上往下走,通过区县介绍走到乡镇到村,和村委会签约,最好不要直接去跟农民挨家挨户谈签约拿地,这样更省力效率更高,更少后患。休闲农业的拿地有哪些方法、技巧,具体请见下一节:休闲农业和乡村旅游拿地入门。(源自《休闲农业和乡村旅游小白入门》一书,谷风出品)开云 开云体育平台开云 开云体育平台